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她热情洋溢口述，帅冠宇的沸点却很低，半天没冒一个泡。倒是周玉贤被她的“胡闹”举动惊吓，担心道：“你替方哲乱喊价，他事后没怪你吗？”

帅宁暗骂后妈使绊子，警惕地瞄一眼父亲，轻松嬉笑：“那块地开发前景很好，广厦出48亿都愿意，我帮远恒少花了3500万抢下来，方哲不但不生气，还夸我机智呢。”

帅冠宇抬眼审视她：“方哲真夸你了？”

“当然，不信您打电话问他。他们正在北京丰台和广厦拼业绩，赢了这场竞拍多有助于提升士气啊，我想不止他，方伯伯知道了也会感谢我的。”

帅冠宇不说话，看神情暂且信了。

周玉贤见帅宁真有功劳，转过来锦上添花：“那你这回干得很漂亮啊，让远恒欠了我们一个大人情。”

“这都是小意思，远恒高价拿下那块地，东兴城南的房价肯定立马起飞，我们的西城领地跟他们距离很近，下个月开盘价我准备定1万6一平，现在有购房意向的咨询者已经超过5000人了，我相信这个盘销路会很好，净利率能达到25%以上。”

父亲的头总算抬起来了，平静中泛着疑惑与惊喜的小涟漪。

“你真这么有把握？”

外界向来将房地产定性为暴利行业，认为开发商卖一套房能抵四五套的成本。诚然地产行业确实暴利，但盈利模式和大众理解的有差异。

地产商们的生财途径主要靠“借鸡下蛋”，开发流程通常是：

1、地产商先出资拿地；

2、向当地政府申报五证两书（有的四证即可）；

3、房屋建成到一定规模申报预售证，获准卖房；

4、完成主体工程和绿化及周边配套建设，验收交房。

如今地价成本高昂，一线城市地价能占到开发成本一半以上，二三线城市也在三成左右。加上各种税费、建安成本，实际利率能达到10~20%都属正常。

单凭这点营收调动不了投资商的干劲，房地产真正的吸金窍门在于其运作方式。

一般地产商在四证齐全后就能成功申报银行贷款，这笔钱足够支付建安成本和各项税费。到这一阶段地产商的自有资金基本回笼，剩下的开销全由银行爸爸买单。

等房子盖到一定楼层（各地规定不同）时拿到预售许可证，这时项目就开始赚钱了。而地产商的自有资金早已转到另一个项目，用相同模式筑巢，继续借鸡下蛋。

资金在一年内周转两次，地产商的投资回报能达到50%，在开发迅速的城市，有的地产商年投资回报率高达300%。广厦这类房企会把高周转当做生财渠道，玩命地追求开放速度，正是出于这个原因。